Решение по выкупу земли

                                                                                                                     АРБИТРАЖНЫЙ СУД СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ 

                   Именем Российской Федерации 

  РЕШЕНИЕ

  г. Екатеринбург                                                                                                          Дело № А60-2718/20092

06 апреля 2009 года 

Резолютивная часть решения объявлена 30 марта 2009 года

Полный текст решения изготовлен 06 апреля 2009 года

 Арбитражный суд Свердловской областив составе: судьи  О. В. Абозновой,

при ведении протокола судебного заседания судьей О. В. Абозновой,   

  рассмотрев в судебном заседании дело по иску Открытого акционерного общества «ЛЕС» к Администрации города Екатеринбурга об урегулировании разногласий при заключении договора, при участии в судебном заседании:

от истца: Рудич В. В. представитель по доверенности №2 от 28.12.2008г.; Рожда С. Н. директор, протокол от 22.06.2005г.; Абрамов А. Б. представитель по доверенности №3 от 03.03.2009г. от ответчика: Турыгина Н. В. представитель по доверенности №2 от 11.01.2009г.; Русалева Ю. А. представитель по доверенности №67 от 17.02.2009г.

Права и обязанности разъяснены. Отводов суду не заявлено. Открытое акционерное общество «ЛЕС» обратилось с исковым заявлением  к Администрации города Екатеринбурга об урегулировании разногласий при заключении договора купли - продажи земельного участка  с кадастровым номером 66:41:00000:333. Разногласия сторон касаются определения выкупной цены земельного участка, при этом истец настаивает на необходимости при определении выкупной цены применить законодательство, действующее на момент заключения договора, а не на момент подачи заявки на выкуп. Ответчик в судебное заседание представил отзыв, в котором исковые требования не признал, указав, что цена, определяемая истцом в размере 2,5% от кадастровой стоимости земельного участка не может быть применена при заключении договора, поскольку только лицо, непосредственно приватизировавшее объект недвижимости из публичной собственности, имеет право на приватизацию земельного участка  под таким объектом недвижимости  по льготной цене. Поскольку часть объектов, расположенных на земельном участке, приобретены истцом в собственности на основании решения суда, стоимость земельного участка под данными объектами пропорционально занимаемой площади подлежит исчислению в общем порядке.В судебном заседании ответчиком представлено встречное исковое заявление об урегулировании разногласий между Администрацией города Екатеринбурга и ОАО «Лес» и установить выкупную цену земельного участка, имеющего кадастровый номер 66:41:0000000:333, расположенного по адресу: город Екатеринбург, ул. Черняховского, 82 в сумме 9612488 руб. 96 коп. Фактически, как пояснил ответчик в судебном заседании, ответчик полагает, что договор купли - продажи подлежит заключению по цене 9612488 руб. 96 коп.С учетом мнения сторон, принимая во внимание, что доводы ответчика, изложенные во встречном исковом заявлении и его позиция относительно стоимости земельного участка, подлежат оценке в рамках настоящего дела в качестве возражений ответчика и им должна быть дана соответствующая оценка в рамках иска об урегулировании разногласий,  с учетом мнения сторон и при отсутствии возражений ответчика, арбитражный суд принял и рассмотрел представленное ответчиком заявление, обозначенное как встречное, в качестве возражений ответчика по существу заявленных истцом исковых требований.    Для предоставления сторонам дополнительного времени в судебном заседании объявлен перерыв до 30.03.2009г. После перерыва судебное заседание продолжено.Администрацией г. Екатеринбурга в судебном заседании заявлено ходатайство об отложении судебного разбирательства в связи с необходимостью предоставления дополнительных документов, а именно доказательств того, что ныне расположенные на земельном участке объекты недвижимости в уставный капитал истца при приватизации предприятия не входили. Рассмотрев заявленное ходатайство, суд счел его не подлежащим удовлетворению, поскольку истец не оспаривает то обстоятельство, что часть объектов недвижимости, на который у него имеется зарегистрированное право собственности - их литеровка, площадь и наименование, не указаны в плане приватизации по той причине, что данные объекты им реконструированы и основанием для регистрации права собственности на них явилось решение арбитражного суда о признании права собственности на самовольные постройки, т.к. реконструкция объектов была проведена истцом своими силами на земельном участке, принадлежащем истцу на праве постоянного бессрочного пользования, однако без разрешения на строительство.     

    Рассмотрев материалы дела, заслушав доводы и возражения лиц, участвующих в деле, арбитражный суд счел требования истца об определении выкупной цены земельного участка исходя из 2,5% от кадастровой стоимости обоснованными, правомерными и подлежащими удовлетворению.

 При этом ссылки истца на необходимость применения к определению выкупной цены законодательства, действующего на момент заключения договора, судом признаны необоснованными и отклонены, что однако не влияет на выводы суда относительно удовлетворения иска. При этом арбитражный суд основывается на следующем.Открытое акционерное общество «Лес»  в порядке, предусмотренном ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации, обратилось в Администрацию города Екатеринбурга с заявкой от 18.06.2008г. на приобретение в собственность находящегося в государственной собственности земельного участка, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Ченяховского, 82, (кадастровый номер 66:41:00 00 000:333), площадью 61954 кв. м.На основании обращения ОАО «Лес» от 18.06.2008г. принято Постановление Главы Екатеринбурга от 21.10.2008 № 4483 «О предоставлении ОАО «Лес» земельного участка по адресу: ул. Ченяховского, 82 под здания и сооружения производственного назначения». На основании указанного постановления Земельным комитетом г. Екатеринбурга был подготовлен проект договора купли - продажи, согласно п.3.1 которого стоимость земельного участка составила 226803 руб. 38 коп. Вместе с тем п. 3.1 впоследствии был изменен продавцом, в связи с произведенным перерасчетом стоимость земельного участка составила 8200792 руб. 27 коп. В судебном заседании ответчик указал, что и расчет стоимости выкупа в сумме 8200792 руб. 27 коп. не является правильным в связи с допущенной при расчете ошибкой. Стоимость земельного участка, по мнению Администрации, должна определяться следующим образом: под объектами недвижимого имущества, которые были отчуждены из государственной собственности и в свидетельстве о госрегистрации права собственности на которые в качестве основания возникновения права указан план приватизации, должна определяться исходя из 2,5% кадастровой стоимости земельного участка; стоимость земли под объектами недвижимости, право собственности на которые возникло на основании решения арбитражного суда о признании за ответчиком права собственности, т.е. в свидетельстве о госрегистрации права собственности на которые в качестве основания возникновения права указано соответствующее решение арбитражного суда, должна определяться исходя из кратности к ставке земельного налога за единицу площади земельного участка. При таком подходе выкупная стоимость, согласно расчету ответчика представленному в материалы дела, составляет 9612488 руб. 96 коп.В соответствии с п. 1 ст. 36 Земельного кодекса РФ исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений сооружений в порядке и на условиях, которые установлены Земельным кодексом РФ, федеральными законами.Согласно п. 7 Правил распоряжения земельными участками, находящимися в государственной собственности, до разграничения собственности на землю, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 07.08.2002 г. № 576 решение о приватизации земельных участков, на которых расположены объекты недвижимого имущества, приобретенные в собственность гражданами и юридическими лицами, принимается: Министерством имущественных отношений Российской Федерации (его территориальными органами) - в случае приобретения объектов недвижимого имущества, находящиеся в федеральной собственности; уполномоченным органом государственной власти субъекта Российской Федерации - в случае приобретения объектов недвижимого имущества, находящихся в собственности Российской Федерации, а также в случае, если земельные участки были предоставлены в соответствии с решением органа государственной власти субъектов Российской Федерации; органом местного самоуправления - в иных случаях.Таким образом, органом, уполномоченным на заключение договора купли-продажи земельного участка, является МО «Город Екатеринбург» в лице Администрации г. Екатеринбурга.В силу п. 6 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления в двухнедельный срок со дня поступления указанного в пункте 5 настоящей статьи заявления принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно в соответствии с пунктом 2 статьи 28 настоящего Кодекса, а в случаях, указанных в пункте 1 статьи 20 настоящего Кодекса, на праве постоянного (бессрочного) пользования либо готовит проект договора купли-продажи или аренды земельного участка и направляет его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора.При разрешении вопроса о том, на какой момент определяется выкупная цена земельного участка при его приватизации собственником расположенного на нем строения, здания, сооружения (п. 1 ст. 36 Земельного кодекса РФ), принимается во внимание следующее.    Исходя из п. 7 Указа Президента РФ № 478 от 11.05.1996 «О мерах по обеспечению гарантированного поступления в федеральный бюджет доходов от приватизации» выкупная цена земли должна определяться на дату подачи в компетентный орган заявления о приобретении прав на землю, соответствующего требованиям, установленным для него законом. Указанный нормативный акт применялся после вступления в силу Земельного кодекса РФ в силу ст. 6 Федерального закона  «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», поскольку не противоречил Земельному кодексу РФ, не  регулирующему указанный вопрос (Рекомендации НКС при ФАС УО от 28.11.2003). Указом Президента РФ от 26.03.2003 №370 Указ Президента РФ от 11.05.1996 № 478  был отменен. Исходя из принципов государственного регулирования приватизации земли (абз. 13 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ) и разграничения гражданского законодательства и законодательства о приватизации (ст. 217 Гражданского кодекса РФ), вопросы, связанные с выкупом государственного и муниципального имущества (в том числе земельных участков), в силу своей специфики и необходимости обеспечения баланса законных публичных и частных интересов должны являться предметом специального правового регулирования. До законодательного урегулирования рассматриваемого вопроса либо появления официальных разъяснений правовой позиции высших судебных инстанций необходимо обеспечить гарантии определенности прав лиц, имеющих право на выкуп земельных участков, и исключить для них негативные последствия возрастания выкупной цены земельного участка до принятия управомоченным органом решения о продаже земельного участка и направлению проекта договора купли-продажи (п. 6 ст. 36 Земельного кодекса РФ).  С учетом изложенного, а также исходя из того, что обязанность подготовить и направить проект договора купли-продажи земельного участка, содержащий все существенные условия, возникает у уполномоченного органа с момента подачи лицом в этот орган заявления о приобретении прав на землю, соответствующего требованиям закона, выкупную цену земельного участка рекомендуется определять по состоянию на дату подачи такого заявления.  В условиях отсутствия законодательного регулирования данного вопроса, судебной практикой в целях устранения правовой неопределенности при разрешении споров о цене выкупа земельных участков и обеспечения гарантии определенности прав лиц, имеющих право на выкуп земельного участка, выработан подход, при котором при определении выкупной цены необходимо исходить из даты подачи заявки в уполномоченный орган (п. 5 рекомендаций Научно-констультативного совета при Федеральном арбитражном суде Уральского округа № 2 от 11.11.2005г.).Одной из причин формирования данного подхода явилось исключение для приобретателей земли негативных последствий возрастания выкупной цены земельного участка до принятия управомоченным органом решения о продаже земельного участка и направления проекта договора купли-продажи. Кроме этого указанный подход обусловлен тем, что обязанность подготовить и направить проект договора купли-продажи земельного участка, возникает у уполномоченного округа именно с момента подачи лицом заявления о приобретении прав на землю.Таким образом, права на земельные участки, приобретаемые в порядке, установленном ст. 36 Земельного кодекса РФ, возникают в силу сложного фактического состава, состоящего из трех юридических фактов - подачи заявки, принятия уполномоченным органом решения о продаже земельного участка и направление проекта договора купли-продажи. Учитывая, что именно с момента подачи заявки у уполномоченного органа возникает обязанность по вынесению соответствующего решения и заключению договора купли-продажи, правоотношения по выкупу земельного участка возникают с момента подачи заявки и с этого же момента возникают соответствующие обязанности, выкупную цену земельного участка необходимо определять по состоянию на дату подачи такого заявления.Таким образом, доводы истца о необходимости применения иного подхода в условиях, когда выкупная стоимость уменьшена, судом отклонены. Позиция правоприменительной практики обусловлена устранением правовой неопределенности при рассмотрении вопросов, связанных с выкупом, и не может автоматически пересматриваться в условиях уменьшения выкупной цены. В условиях сохраняющейся динамики цены на выкуп (то уменьшения, то возрастания) изменение подходов то в одну, то в другую сторону в зависимости от усмотрения суда - недопустимо. Только при изменении судами вышестоящих инстанций судебной практики по данному вопросу, либо при формировании Высшим Арбитражным Судом РФ официальной позиции, подход к определению выкупной цены соответственно должен быть изменен и судами нижестоящих инстанций. Согласно ст. 2 Федерального закона  от 25.10.2001г. №137-ФЗ  «О введении в действие Земельного кодекса РФ» (в редакции от 24.07.2007г., действующей на момент подачи заявки) до 1.01.2010 года осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности коммерческим организациям и индивидуальным предпринимателям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, в том числе возведенных на месте разрушенных или снесенных либо реконструированных зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были отчуждены из государственной или муниципальной собственности. При приобретении указанными лицами таких земельных участков их цена устанавливается субъектами Российской Федерации в пределах:двадцати процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в городах с численностью населения свыше 3 миллионов человек;двух с половиной процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в иной местности.Как следует из представленных в материалы дела свидетельств,  истцу принадлежат на праве собственности  объекты недвижимости, расположенные на спорном земельном участке.Довод Администрации города Екатеринбурга о том, что поскольку четыре объекта недвижимости, расположенные на земельном участке, приобретены в собственность на основании решения суда и в связи с чем, расчет стоимости земельного участка не осуществляется в порядке, указанном выше, отклоняются. Вступившими в законную силу решением Арбитражного суда Свердловской области по делу №А60-29311/2005-С3 установлено, что данные объекты возведены истцом самостоятельно, за счет собственных средств и на земельном участке, на который у истца имеется право постоянного бессрочного пользования. Таким образом, истец является первичным собственником данных объектов невидимости. Кроме того, суд принимает во внимание тот факт, что земельный участок ОАО «Лес» принадлежит на праве постоянного (бессрочного пользования) на основании акта о предоставлении в бессрочное пользование земельного участка для капитального строительства и дальнейшей эксплуатации от 20.10.1954 № 14815 Управлению «Главлесосбыт» (на указанном земельном участке Управлением «Главлесосбыт» согласно плану построена производственная база, в 1993 г. предприятие было приватизировано, а в 1994г. Управление «Главлесосбыт» преобразовано в ОАО «Лес»). Истец указывает на то, что часть из тех объектов, которые включены в план приватизации, были реконструированы. Поскольку реконструкция произведена на земельном участке, на который у истца и его правопредшественника имелось право постоянного бессрочного пользования, реконструкция была проведена за счет собственных средств истца, истцом были получены заключения соответствующих уполномоченных организаций относительно безопасности возведенных объектов, решением Арбитражного суда Свердловской области от 11.01.2006г. по делу № А60-29311/05-С3, за истцом было признано право собственности на реконструированные объекты, регистрация права собственности произведена 11.05.2006г. (свидетельства о госрегистрации представлены в материалы дела).При указанных обстоятельствах с очевидностью следует вывод о том, что истец является первичным собственником тех объектов, на которые у него зарегистрировано право собственности. Права на свои объекты истец приобрел на основании приватизации и дальнейшей реконструкции. Нормы вводного закона от 27.10.2007г. № 1045-ПП «О реализации Федерального закона от 24.07.2007г. № 212-ФЗ «О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации» как в редакции, действующей на момент подачи заявки, так и в последующей редакции, предоставляют лицам, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, в том числе возведенных на месте разрушенных или снесенных либо реконструированных зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были отчуждены из государственной или муниципальной собственности право, на приобретение таких участков в собственность по льготной цене.Вторичные собственники таких объектов права на данную льготу не приобретают. Указанный смысл нормативных актов вытекает как из редакции, действующей на 18.06.2008г., так и из последующей редакции. В данном случае не имеет значения - объект реконструирован и право собственности на него возникло на основании решения суда о признании права на самовольную постройку, или в основании государственной регистрации указан непосредственно план приватизации. Основой для применения к истцу положений п. 1 ст. 2 ФЗ «О введение в действие Земельного кодекса Российской Федерации» является то, что истец выступает в качестве правопреемника приватизировавшегося госпредприятия, земля принадлежит ему на праве постоянного бессрочного пользования, а объекты недвижимости на ней - на праве собственности.На основании ст. 106 Арбитражного процессуального кодекса РФ к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде. Истец просит взыскать с ответчика судебные расходы, понесенные истцом на оплату услуг представителя в размере 100000 руб. Расходы подтверждаются имеющимися в материалах дела договором на оказание консультационных услуг №05Л/АС от 29.12.2008г., счетом на оплату  №126 от 29.12.2008г., платежным поручением 101 от 29.12.2008г.Ответчик заявил возражения против взыскания с него судебных расходов в заявленной сумме, сославшись на ее чрезмерность. Однако никаких обоснований, документов, подтверждающих стоимость аналогичных услуг по аналогичным делам - не представил. Истец, напротив, заявил категоричные возражения против уменьшения взыскиваемых судебных расходов, ссылаясь на принципиальность правовой позиции по данному вопросу, а также указывая, что расходы истцом в заявленной сумме уже понесены и они должны быть возмещены, а доказательств и обоснований того, что судебные расходы неразумны, чрезмерны и явно завышены - ответчик не представил.Учитывая, что уменьшение судебных расходов не должно производиться судом произвольно по собственному усмотрению, при рассмотрении вопроса об уменьшении суду необходимо руководствоваться конкретными данными: сравнительными таблицами, прайс-листами и другими документально подтвержденными в данной части возражениями, принимая во внимание, что документальные данные, которые могли быть положены в основу уменьшения суммы взыскиваемых расходов, суду не представлены, возражения ответчика относительно взыскания судебных расходов судом отклонены.При таких обстоятельствах, учитывая количество  судебных заседаний, размер взыскиваемой суммы, сложность рассматриваемого дела, суд полагает, что ходатайство о взыскании с ответчика судебных расходов  подлежит удовлетворению.В случае, если решение принято полностью или частично не в пользу государственного органа, органа местного самоуправления, выступающего по делу в качестве ответчика, вопрос о возмещении истцу расходов по уплате государственной пошлины решается исходя из общего принципа отнесения судебных расходов на стороны пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований: расходы по уплате государственной пошлины, понесенные истцом, подлежат взысканию в его пользу с проигравшей стороны (ч. 1 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, п. 5, 6 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.03.2007 № 117 «Об отдельных вопросах практики применения главы 25.3 Налогового кодекса Российской Федерации»).Руководствуясь ст. 110, 167 - 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд РЕШИЛ:

1. Исковые требования удовлетворить. Изложить пункт 3.1 договора купли - продажи земельного участка с кадастровым номером 66:41:0000000:333 между Администрацией города Екатеринбурга и Открытым акционерным обществом «Лес» в следующей редакции: «Стоимость участка составляет 2126803 руб. 38 коп.» Взыскать с Администрации города Екатеринбурга в пользу Открытого акционерного общества «Лес» 102000 руб. в возмещение судебных расходов, в том числе 100000 руб. расходов на оплату услуг представителя, 2000 руб. расходов по оплате государственной пошлины.

2. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения по делу в законную силу.Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражные суды апелляционной и кассационной инстанций через арбитражный суд, принявший решение.В случае обжалования решения в порядке апелляционного или кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru или Федерального арбитражного суда Уральского округа http://fasuo.arbitr.ru.  

Судья                            О. В. Абознова           

  Судья законно удовлетворила иск но игнорировала:

                                                                      Статья 422. ГК РФ      Договор и закон

1. Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

2. Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

  Судья и перед предварительным заседанием и основным просила Истца забрать Иск, намекая, что если Истец не заберет Иск, то может пожалеть.